在司法拍卖中，不动产标的多次流拍、债权难以兑现，是法院执行工作的常见难题。以江苏睢宁一栋商用大厦为例，该房产评估价2500余万元，一拍定价1750万余元，没人举牌；二拍降到1400万元，还是没卖出去。按老流程走，接下来无非是变卖、流拍、解除查封、退还被执行人，债权大概率悬空。
为摆脱这一执行困境，当地法院换了条路：启动执行管理人机制，把大厦公开招租。几轮竞价下来，一家民营医院拿下了租约：每年租金60万元，一签五年，后续还打算再投400万元改造。到现在，这栋楼光靠租金就还了300万元的债，楼里的医院还解决了50多个就业岗位。
2026年9月9日，温州市鹿城区人民法院也发布了《关于选任执行管理人的公告》，对被执行人名下位于上海浦东的四千余平方米房产实施强制管理。这意味着，执行管理人这套创新制度，正在各地法院常态化落地、反复启用，成为破解不动产执行难题的有效路径。
为什么换思路？
2026年上半年，全国法院网络司法拍卖呈“三降一升”：上拍标的物62.44万件，成交18.37万件，整体成交率58%，三个指标分别下降8.55%、3.29%和5.18个百分点；网拍总成交额1835.79亿元，反而上涨13.96%。
成交量降低，成交额上涨，反而更有利的说明了一件事：优质资产依然卖得动，沉淀下来的是那些有物理瑕疵、背着权利负担或者与市场行情错配的资产。它们并非没有价值，只是没有“变现价值”。更要命的是“流拍拒抵”：二拍没人要，债权人又不肯接受以物抵债，财产就这么卡在半空——卖不掉，也退不回去，案子只好终结本次执行。真走到这一步，结局无非三败俱伤：资产闲置、债权悬空、被执行人再无翻身之机。
但事实上，法律为司法执行预留了另外一条路：能“活封”的财产，尽量不“死封”，让查封财产物尽其用。强制管理正是这一理念最典型的载体——不转移所有权，只取得使用收益权，以持续经营的收益逐步清偿债务。
目前，强制管理机制已从早期个案探索，走向多地成建制推广应用。2023年，上海徐汇、苏州姑苏率先试水。2024年以后，从江苏的丹阳、昆山、睢宁、邳州到浙江温州，陆续有法院贴出选任执行管理人的公告，丹阳还专门制定了被执行财产管理人制度的试行办法。到2026年，徐州两级法院在全市推开后，最高法院在上半年的执行工作观察中点名推介了徐州的做法。截至报道时，徐州已有17件案件适用强制管理，被纳入管理的财产面积合计20万平方米，产生管理收益532万余元；单是睢宁一地，就靠这个办法让36件执行积案和解出清。
什么是强制管理、边界在哪？
当前，我国针对强制执行管理机制的全国性规范，仅有一条原则性法律依据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十条规定：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
从法律性质来看，强制管理是“收益权的执行”：执行对象不是所有权，而是收益权；不改变财产权属，只限制被执行人对财产的控制与收益。适用强制管理要同时满足三个条件：财产无法拍卖或者变卖，或者已经拍卖、变卖而未能成交；经申请执行人同意；不损害其他债权人合法权益和社会公共利益。
这里有个常见误读：“无法拍卖或者变卖”不等于“必须流拍两次”，而是一种主客观相结合的综合评价。以上海徐汇法院相关案件为例，涉案房产与相邻六套房屋打通、难以分割，又设有已届期的高额抵押，一旦抵押权人参与分配，本案债权几乎无望受偿，法院因此认定不必耗尽流拍程序，可以直接适用强制管理。当然，管理期间如果出现适于拍卖的情形，应当及时转回拍卖。
谁来管，怎么选？
管理人的专业能力、履职水平，直接决定了强制管理机制的落地成效。现行民诉法解释只写了把财产“交付申请执行人管理”，不过法无禁止即可为，各地法院在实务中慢慢走出了三条路径：
一是申请执行人或被执行人自行管理，适合标的额不大、财产易管理、双方协商一致的案件，效率高、成本低，但绕不开利益冲突和风险承担能力的问题；
二是第三方专业机构管理，这是目前的主流，徐州、苏州工业园区、温州鹿城都从破产管理人名册中择优确定中介机构；
三是清算组或政府牵头管理，适用于业委会等特殊主体。
温州鹿城法院那份公告，是目前程序设计最完整的一份。申报条件设了四道门槛：已编入温州市地方破产管理人名册；近三年承办执行管理、破产重整或破产清算案件3件以上且效果良好；近三年未因故意或重大过失受到处罚；不存在其他不宜担任的情形。申报程序严格遵循公开报名、初步资格审查、专家综合考察打分、确定前三名候选机构、随机摇号选定正选及备选机构的流程规范，全程公开透明、公平公正。
为什么向破产管理人借制度？
当前强制管理机制的落地推广，核心依托成熟的破产管理人制度体系，所以，破产管理人制度是现成的参照。它经《中华人民共和国企业破产法》和配套规定多年打磨，从谁能当、怎么选，到干什么、拿多少钱、归谁监督，都有成熟规则；反观强制管理，只有前述一个条文，管理人制度几乎一片空白。
从核心功能来看，两者的功能内涵高度契合——强制管理本质上是一种存续性挽救措施，与破产重整“维持企业经营、实现资产增值”的目标一脉相承。
更实际的好处是省钱省事：各中院手头本来就有破产管理人名册，资格审查、摇号选任的全套机制都是现成的，拿过来就能用，几乎不添新的制度成本。
与此同时，强制管理也在和破产程序接轨，成了破产程序的“预检站”和“缓冲带”。对暂不符合破产条件但处置困难的案件，先盘活资产、缓解债务压力；若后续发现符合破产条件，两套程序自然接上。这套机制还有甄别功能：一家公司是真有底子还是只剩空壳，托管经营几个月，流水不会说谎。同时，为降低程序转换成本，各地法院普遍明确规则：案件一旦转入破产，原来的执行管理人可以优先接着干，前一阶段没拿到的报酬也不再重复计算——人马不换、底稿不移，衔接成本降到最低。温州鹿城法院的公告，更是把“视情开展预破产（个人债务集中清理）工作”直接写进管理人职责。
在这里，我们需要明确的是制度借鉴有边界，参照不等于照搬。强制管理属于个别执行，针对特定财产，以未来收益清偿特定债权；破产程序属于概括执行，及于债务人全部资产，追求全体债权人的公平清偿。凡涉及多个债权人公平受偿、需处置全部资产的，仍应走向破产；执行管理人不得以破产管理人名义对外活动，也不能当然取得破产管理人的法定职权。
这四类主体该怎么做？
对于申请执行人及其代理人，在论证财产“无法拍卖或者变卖”时，不能仅简单提交流拍记录，还需配套提交资产变现价值测算、权利负担分析、市场行情与成交可能性说明等综合评价材料；管理方案值得下功夫打磨——评审打分看的这几样：机构家底厚不厚、团队办过哪些案子、方案可不可行、报价实不实在，这些直接决定你在选任中的话语权和日后的收益；同时紧盯“转为拍卖”与“转入破产”两个节点。
对于拟担任管理人的中介机构，入库只是基础入场券，业绩门槛更要看清：有的地方要求近三年办过3件以上相关案件，有的地方要求10件以上破产案件并附结案文书，证明材料得提前备足。资产在外地的，可联合当地中介机构申报；报酬怎么算，要提前做出方案报法院批准，代理服务费等不在报酬中单列的成本要计入报价；更要想清楚现金流——启动阶段要自行垫资，报酬要等收益进账后才可能回款。
对于被执行人及其代理人，可以争取以强制管理替代拍卖，保住所有权乃至继续经营的空间——睢宁那栋大厦不仅没有贱卖，还靠租金清偿债务、带动就业；也可以借助管理人推动债务重组、促成和解。前提是如实配合，妨害强制管理的，法院可以采取强制措施。
对于金融机构债权人，强制管理提供了“以时间换空间”的新选项：抵押物一时卖不掉，不必急于核销或打折转让；在执行阶段主动申请并推荐管理人，值得纳入清收工具箱。
新答案提示
从传统“一卖了之”的拍卖处置，到如今“活产活用、以租偿债、持续运营”的强制管理，法院执行管理人机制的落地推广，本质是司法执行理念的迭代升级。
当然，该机制目前仍处于“实践先行、规范跟进”的探索阶段，各地适用尺度、管理标准、报酬体系尚不统一，个别案件还存在形式化适用、程序简化等问题，制度规范化建设仍需持续完善。但试点实践成效充分证明，强制管理能够有效破解不动产执行顽疾、盘活沉睡社会资产、清理长期积压执行积案。